CABU

CABU
Onderzoeksmethode voor het onderhoud

CABU is in Nederland, meer specifiek in de onderhoudsbranche, de methode voor het onderzoeken van vooral technische problemen die zich in gebouwen voordoen. Het betreft voornamelijk bouwkundige, bouwtechnische, installatietechnische of cultuurtechnische problemen. Veel van de problemen komt naar voren (in het gebruik van het vastgoed) in de vorm van een gebruikersklacht, maar er zijn ook problemen die pas worden ontdekt als een deskundige er (soms toevallig, vaak georganiseerd) naar kijkt in het kader van regulier onderzoek in verband met het onderhoud van het vastgoed.
Voorbeelden van problemen in het onderhoud die met de CABU-methode onderzocht kunnen worden:

lekkages aan daken met een relatief nieuwe dakbedekking;
buitenschilderwerk dat niet aan verwachtingen voldoet;
installaties die vaker dan gebruikelijk in storing vallen;
etc.

Inleiding

CABU staat voor:

• Constateren;
• Analyseren;
• (Brede) Behoefte Bepaling;
• Uitvoering / Uitvoeren.

Toepassing

CABU is een onderzoeksmethode. CABU heeft een paar verschillende namen, afhankelijk van de sector waar binnen deze wordt gebruikt. De CABU-methode wordt in het bijzonder gebruikt in het onderhoud. Andere branches zijn weg- en waterbouwkunde en de chemische of industriële installatietechniek. De methode onderzoekt stapsgewijs de problemen en oorzaken en (zo veel mogelijk) de oplossingen die er zijn ter bestrijding van technische problemen in het kader van het onderhoud aan elementen, materialen en detailleringen aan/van het vastgoed. De methode wordt afgesloten met het maken van een keuze ten aanzien van de beste mogelijke oplossing(en). De methode is (redelijk) objectief, omdat in het proces de deskundigen de ruimte krijgen om te onderzoeken zonder dat van te voren bekend is wat het beleid is van opdrachtgever(s) of eigenaar (eigenaren) van het vastgoed. Pas in het laatste stadium, na de Behoefte Bepaling wordt een keuze gemaakt waarin het beleid van de eigenaar of de opdrachtgever wel van invloed is of kan zijn. CABU is van toepassing in alle non-profitsectoren van het vastgoed in Nederland:

• Onderwijs;
• Zorg;
• Overheid;
• Sociale huisvesting;

De methode is minder in trek bij commerciële vastgoedeigenaren, omdat de methode omslachtig en kostbaar lijkt. Uit regelmatig toepassen van de CABU-methode, vooral door de grotere corporaties in Nederland blijkt de methode adequaat, efficiënt en financieel verantwoord.

Constateren

Constateren in de CABU-methode betekent opmerken en vastleggen van een bouwkundig of bouwtechnisch onderhoudsprobleem.
Constateren is de eerste fase van het CABU-onderzoek. Constateren kan (in principe) iedereen. Vaak is de eerste constatering een "klacht". Deze wordt bekend gemaakt aan de beheerder van het vastgoed. Op het moment dat een klacht zich voordoet is er niet meteen een reden om de CABU-methode toe te passen. vooral als het probleem niet echt te verwachten was (dus vreemd voorkomt) dan is de methode bij uitstek geschikt om toe te passen. Het constateren kan ook gedaan worden door een expert. Deze expert is een onderhoudsinspecteur die als specialisme heeft het inspecteren van dat specifieke materiaal of het element of die detaillering waar het probleem zich voordoet. Constateren zal in de regel op drie niveaus gebeuren:

1. De gebruiker, bewoner of een aanwezige constateert dat er sprake is van een (onderhouds-) probleem.

2. De beheerder (in persoon) van het gebouw controleert de melding en constateert waarschijnlijk het zelfde en hij/zij heeft wellicht al een idee hoe het zit.

3. Een geraadpleegde expert inspecteert het probleem en constateert waarschijnlijk het zelfde maar heeft hier een bepaalde mening over.

Waarna de eigenaar/opdrachtgever/beheerorganisatie wordt ingelicht met een voorstel voor een vervolg. Er kan nog een contra-expertise worden gehouden.

Het is de kunst voor alle partijen om het constateren zuiver te houden.

Analyseren

Analyseren in de CABU-methode betekent een antwoord vinden op de vraag hoe het onderhoudsprobleem heeft kunnen ontstaan en wat de gevolgen er direct en indirect van zijn.
De analyse wordt alleen maar uitgevoerd door deskundigen. Het is vaak de deskundige die goed in staat is om de constatering en de analyse verantwoord aan elkaar te koppelen. Van deze deskundige wordt dan wel verwacht dat hij/zij zicht BEPERKT tot het constateren en het analyseren zonder een waardeoordeel er aan toe te voegen en meteen met oplossingen te komen (hetgeen vaak dodelijk is voor het CABU-proces).

Behoefte Bepaling

Houtrot duidelijk zichtbaar, schilderwerk achterstallig en hout achterstallig onderhoud

Behoefte Bepaling is het traject waarin door experts wordt gezocht naar het maximale aan mogelijkheden om het probleem op te lossen. Daarbij hoeven de experts zich in principe nergens anders mee bezig te houden of als randvoorwaarden te hanteren dan het oplossen van het probleem. Deze behoefte bepaling heet daarom ook wel Brede Behoefte Bepaling. De brede behoefte bepaling leidt tot een lijst aan oplossingen met de voor- en nadelen, de mogelijke financiële consequenties en de randvoorwaarden die behoren bij de oplossing. Omdat de experts de mogelijkheid krijgen zich ongeremd uit te putten in het bedenken van oplossingen komen ook oplossingen naar boven die wellicht niet van toepassing lijken maar het uiteindelijk wel zijn (out-of-the-box-oplossingen). De tabel die uiteindelijk wordt samengesteld bevat voldoende mogelijkheden om een goede keuze te maken in de volgende fase (de fase van de uitvoering).

Voorbeeld

Voorbeeld tabel met oplossingen:

Vraagstelling: Bedenk een oplossing voor het schilder- en houtpobleem. Zie de afbeelding.
Volgorde	Systeem	Financiën	Voordeel	Nadeel
1	Met hout vullen	€ 275,-	Snel klaar	Gaat toch weer rotten
2	Met tweecomponentenvuller vullen	€ 375,-	Redelijk snel klaar	Houtrot kan nog terugkeren
3	Kozijnstijl en onderdorpel gedeeltelijk verwijderen en nieuw hout aanbrengen	€ 525,-	Door hardhout geen rotten meer van de aansluiting	Rest van kozijn blijft minder van kwaliteit
3	Geheel kozijn vervangen kunststof	€ 715,-	Goede oplossing voor vele jaren	Minder fraai uiterlijk
4	Geheel kozijn nieuw hout	€ 785,-	Goede oplossing voor vele jaren	Toch nog schilderwerk
5	Aluminium kozijn aanbrengen	€ 950,-	Goede oplossing voor vele jaren	Welstand dient hier wel even naar te kijken
6	??	-	-	-

Uitvoering

Uitvoering is het uitvoeren van het "meest geschikte" systeem. Dat systeem hoeft niet het "beste" of het "goedkoopste" te zijn. Dat wat gekozen wordt is afhankelijk van het beleid dat de eigenaar of de beheerde voert ten aanzien van het vastgoed. In verschillende voorkomende gevallen kan een andere keuze worden gemaakt op basis van een ander of meerdere andere uitgangspunten. Het is aan de Opdrachtgever (Eigenaar of Beheerder) om samen met de adviseurs te bepalen wat in dit specifieke geval de beste oplossing wordt. Bijvoorbeeld: hoe lang moet het vastgoed nog mee. een gebouw dat over 5 jaar gesloopt wordt krijgt zeker geen nieuwe kozijnen of een nieuwe dakbedekking (etc.).